Ипотечное кредитование пришло в Россию почти 10 лет назад. Однако интерес к нему проявляет в основном население мелких провинциальных городов.
Раньше этот вопрос изучали в основном банки – со своей точки зрения, конечно. Но в прошлом году Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ) запустило пилотный проект содействия переселению нетрудоспособного и безработного населения из районов Крайнего Севера. В его рамках специалисты анализировали рынок жилья в европейской части России.
И оказалось, что в крупных городах, где по определению сосредоточены наиболее весомые финансы и в основном проживают самые обеспеченные граждане, ипотека так и не обрела популярности. Ежегодно в Москве под залог недвижимости совершается не более 1% от всех сделок по покупке жилья. В Санкт-Петербурге чуть больше 2%. То есть жилье покупают и кредиты берут – но не ипотечные.
Зато удивила исследователей российская провинция. Рекорд поставил Торжок – небольшой городок в Тверской области. При том, что численность населения здесь не превышает 25 тыс., ежемесячно люди приобретают до 20 квартир, воспользовавшись ипотечным кредитом. Количество таких сделок доходит до 30%.
Впрочем, крупные города сами «выдавливают» в провинцию своих покупателей. Москва, Санкт-Петербург, Псков, Великий Новгород, Тверь,– здесь рынок жилья находится в стадии стабилизации. Несколько лет цены подстегивал отложенный после кризисного 1998 года спрос. Долгое время люди нуждались в жилье, но не имели денег. Теперь кризис миновал. К примеру, в Петербурге несколько лет устойчиво дорожали квадратные метры (лето 2003 – 200$ за кв. метр, апрель 2004 года – 470$ кв. метр). Теперь цены встали. Причем на самой высокой отметке. И падать, похоже, пока не собираются.
В таких городах исчерпана практически вся покупательная способность населения. Сейчас квартиры продаются с большим трудом. В Москве, к примеру, за последние полгода объем предложений на вторичном рынке вырос на 60%, а цена квадратного метра колеблется не более чем на 1%. В итоге здесь сложились не самые выгодные условия для коммерческого кредитования.
Феномен же Торжка объясняется низкой ценой на квадратные метры. Как выяснили исследователи, по этому показателю Торжок оказался среди самых дешевых городов России. Однокомнатная квартира здесь до недавнего времени стоила порядка 5 тыс. долларов. То есть, чтобы получить в банке кредит, заемщик должен зарабатывать ежемесячно порядка 6 тыс. рублей. Это, конечно, немало для провинции. Но все же реально. Именно низкая цена долгое время подстегивала спрос.
Кстати, Торжок – не единственный пример. Доля сделок по ипотеке, например, в Пензе тоже приближается к 30%. Высокие показатели в Уфе и Перми. Исследование, словом, выявило, что ипотека в провинции вообще развивается активнее, чем в крупных городах.
Почти везде региональные рынки жилья стартуют с очень низкого уровня, и поэтому темпы его роста велики. К тому же относительно низкие доходы местного населения в большей степени подталкивает его к решению жилищных проблем с помощью ипотечного кредита, нежели к приобретению жилья за счет накоплений.
В то же время такой всплеск развития ипотеки в провинциальных городах можно объяснить еще и миграционным фактором. Как рассказал участник пилотного проекта МЭРТ – консультант Некоммерческого фонда реструктуризации предприятий и развития финансовых институтов Андрей Сапожников, практически везде, за исключением Поволжья, финансовый ресурс местных жителей исчерпался.
В основном поэтому жилье здесь скупают мигранты с Севера России и из стран СНГ. Понятно, что их интересы распространяются на квартиры подешевле. Сегодня такой товар им может предложить только провинция. В результате в регионах до 60% квартир уходят в руки приезжих. Именно они в большинстве своем и прибегают к доступным провинциальным ипотечным сделкам.
Особая картина складывается Дальнем Востоке. От общей по стране она отличается местным колоритом. За последние два года в Красноярске, Владивостоке, Хабаровске цена жилья выросла на 60-70%. Ценовая тенденция в этих городах отстает на один год от столичной. Но здесь местные власти искусственно завышают цены, чтобы сдерживать миграцию населения из Китая. В результате у проживающих в этом регионе людей складывается ощущение бесконечного роста стоимости квадратного метра. Начинается ажиотажный спрос на дорожающее жилье: люди стремятся скупать все, что возможно, сейчас, чтобы затем на пике цены продать. И эта спекулятивная подоплека тоже дает толчок развитию ипотечного кредитования в регионе.
Тем не менее потенциал развития ипотеки даже в провинции не исчерпан. Спрос на квартиры во многих мелких городах сегодня превышает предложение. Пока же 80% сделок с жильем здесь идет на вторичном рынке. А нового жилья, на которое в основном и рассчитано ипотечное кредитование, пока мало. Такая ситуация активизирует жилищное строительство.
Однако по правилам бизнеса первый дом, который возводится в любом городе – самый дорогой, элитный. Таким образом застройщик пытается получить максимальный доход. Затем строят второй дом – попроще, подешевле. Лишь потом дело доходит до массового строительства панельных домов. Пока же в целом по России переход к строительству типового жилья еще впереди. –0-
