Александр Геловани
Если бы кто-то в ноябре 2003 года сказал о том, что скоро в Грузии начнется настоящий строительный бум, этого человека или сочли бы не совсем нормальным, или решили бы, что он неудачно шутит. В Грузии того времени само слово строительство вызывало грустную ностальгическую улыбку, где уж говорить о буме. И, тем не менее, случилось то, что случилось, причем внезапно, как по мановению волшебной палочки.
За две недели после революции роз цены на квартиры в центральных районах Тбилиси выросли вдвое, а потом продолжили свой уверенный рост, правда не такими бешеными темпами. Не берусь объяснить этот парадокс. Одной из версий такого скачка было то, что чиновники шеварднадзевских времен, опасаясь конфискаций и потери накоплений, начали вкладывать деньги в недвижимость, оформляя её на третьих лиц. Вполне возможно, это и было первым толчком, сдвинувшим с места ситуацию на рынке недвижимости.
Первую часть обзора строительного рынка Грузии читайте на сайте Sputnik Грузия >>
Конечно, только деньги, вытащенные из кубышек экс-чиновников, не способны объяснить столь длительный и устойчивый рост. Но тут мы имеем дело с эффектом домино: совпали интересы тех, у кого есть деньги, их потратить, и общий оптимизм, который охватил общество сразу после революции. Строить в Грузии, а строительство, как известно, инвестиция долгосрочная, стало выгодно. Вот и начали строить.
В период с 2004 по 2008 годы строительный сектор Грузии вырос в пять раз. Динамику развития строительного рынка и, соответственно, рынка недвижимости, можно разделить на несколько этапов.
Первый этап, 2004-2005 годы, условно можно назвать консервативным. На этом этапе на рынке присутствовали только профессиональные игроки. При этом банки весьма осторожно выдавали кредиты как самим компаниям, так и ипотечные кредиты потребителям. На этом этапе бизнес все ещё осторожничал, однако, как только стало ясно, что власти всерьез взялись за инфраструктурные проекты, количество желающих что-нибудь построить стало резко увеличиваться.
И здесь начинается второй этап: в столице начался настоящий бум. К слову, другие регионы, за исключением разве что Батуми, этот бум никак не коснулся.
Главной ложкой дегтя в этой бочке меда было то, что муниципальные власти оказались абсолютно не готовы к такому развитию событий. Проект пространственного обустройства и регуляций молодого и амбициозного главного архитектора столицы так и остался гласом вопиющего в пустыне. Старые опытные архитекторы, которые до этого много лет сидели без работы, бурчали, возмущались, охотно обсуждали за столом в кругу друзей, что так делать нельзя, но, тем не менее, брались за проекты точечной застройки.
Вторую часть обзора строительного рынка Грузии читайте на сайте Sputnik Грузия >>
Осуждать архитекторов за то, что они начали наконец-то зарабатывать деньги навряд ли стоит. Тем более хороших архитекторов. Но хорошие архитекторы стоили дорого, поэтому девелоперы, особенно из молодых да ранних, часто обращались к архитекторам средненьким, а то и откровенно плохим. В итоге большинство построек в Тбилиси того времени мало чем отличались от советских коробок.
Проблема была в том, что по факту действовали советские нормы градостроительства, в которых параметры строительства отдельных домов особо не прописывались, так как по умолчанию предполагалось, что все эти отдельные дома строятся согласно генплана, утвержденного в куче смежных министерств и ведомств, не говоря уж о муниципальном уровне.
Кстати, многие сегодняшние проблемы, в частности проблемы транспортных пробок в столице, вызваны именно практикой точечной застройки, которая началась в те времена и, увы, продолжается до сих пор.
Увеличение количества автомобилей на душу населения, конечно, главная причина этих самых злополучных пробок. Однако, согласитесь, строительство многоэтажных монстров в местах без соответствующей дорожной инфраструктуры не могло не отразится на ситуации на дорогах.
Проблем могло быть гораздо больше, если бы не масштабные инфраструктурные проекты, реализуемые тогдашними властями. Такого вандализма не выдержали бы ни электросети, ни водоснабжение и ни телекоммуникации. Благо в этих проектах все закладывалось с запасом.
Этап 2006-2008 года, можно назвать его спекулятивным, характеризуется достаточно агрессивным приходом на рынок банковского капитала и появления многих новых игроков. Банки начали активно сотрудничать с девелоперами и строителями, выдавая кредиты практически на нулевом цикле. То есть достаточно было показать, что у тебя есть земля, проект и разрешение на строительство, как банк, как правило, с большим удовольствием открывал кредитную линию. В случае с опытными девелоперами даже иметь проект и разрешение на строительство было не обязательно.
Законодательно банкам запрещалось участвовать в бизнесе. Но, по слухам, этот запрет отнюдь не останавливал топ-менеджеров многих банков от непосредственного участия в проектах через подставных лиц. Естественно такие проекты беспрепятственно кредитовались банками. Одновременно банки начали активно выдавать ипотечные кредиты потребителям.
По сути, сращивание финансового капитала и девелопмента привело к тому, что очень многие девелоперские и строительные компании превратились в финансовые пирамиды. Рынок разгонял как ажиотажный спрос, так и растущие как на дрожжах цены. И вот тут обвинить участников рынка сложно. Мир переживал экономический подъем, цены росли на все, в том числе и на строительные материалы, большинство из которых, причем такие ключевые, как арматура, тогда были привозными.
У этого явления были и положительные моменты: постоянный рост цен на строительные материалы дал импульс к развитию местного производства. Ну а в целом, рынок разогревался и конец для людей, которые понимали что к чему, был очевиден. Для этого просто надо было знать историю. Но таких было очень мало, да и никто бы ни за что не поверил, что этот праздник жизни может когда-нибудь закончится.
Он закончился, причем закончился гораздо раньше, чем могли предположить даже самые пессимистичные пессимисты. Вопреки распространенному мнению, экономический кризис и крах строительного сектора Грузии произошел не из-за войны и не после войны, а за два месяца до войны. Именно в июне 2008 года Национальный банк Грузии разослал всем коммерческим банкам строгое предписание немедленно прекратить финансирование строительного сектора. Конечно, это предписание было послано не по доброй воле и не от хорошей жизни. Дело в том, что сам Нацбанк Грузии получил подобную настоятельную рекомендацию от международных финансовых институтов. Ссорится с международными финансовыми институтами Нацбанку Грузии совсем не хотелось, а коммерческим банкам тоже совсем не хотелось ссорится с Нацбанком.
Конечно, рекомендации международных финансовых организаций не появились на пустом месте. Мировой финансовый, кризис, начавшийся с США, с обвалом рынка ипотечных обязательств уже докатился до Европы и вовсю бушевал в Азии. Было ясно, что и Грузию не минует чаша сия, хотя сама идея заморозить кредитные линии компаниям, осуществляющим девелоперские проекты летом 2008 года была, мягко говоря, спорной. Ведь в секторе строительства и девелопмента тогда были заняты более тридцати процентов всех работающих в стране. Этот сектор был локомотивом экономики, но получилось так, как получилось.
В первые месяцы после войны и наступившего экономического кризиса, естественно, о возвращении прежних темпов развития вообще, и развития строительного сектора, в частности, не могло быть и речи. Но на самом деле для выхода из кризиса понадобилось немногим более года. Во многом этому содействовала солидная финансовая помощь, полученная Грузией. Кроме того, государство на уровне муниципальных властей предприняло серьезные меры по спасению тех девелоперских компаний, которые ещё можно было спасти. К 2011 году строительный сектор восстановился, хотя темпы роста были уже значительно ниже, чем в "золотые" 2004-2008 годы.
Проекты в которых участвовали девелоперы и банки под государственные гарантии были реализованы в двух главных городах Грузии — Тбилиси и Батуми. Однако, "повезло" далеко не всем. Особенно болезненным был крах одной из крупнейших девелоперских компаний Грузии "Центр Пойнт". тысячи людей потеряли свое жилье и деньги, а учредители и менеджмент компании оказались на скамье подсудимых. Но это случилось уж при новых властях.
Ну а том, что происходит в строительном секторе сегодня мы поговорим в заключительном материале цикла.
