Покупка земли и строительство собственного дома – проект куда более сложный, дорогой и долгий, чем ремонт в квартире. Прежде чем решиться строить дом в Грузии, стоит тщательно изучить особенности местного законодательства и найти местного архитектора. Без надежного человека, говорящего по-грузински, иностранцу такой проект лучше не затевать.
С чего начать
Как мы уже писали, первый шаг всегда – выбор места. Обращайте внимание на статус района и выбранного вами участка. В Грузии есть разделение земли на территориально-структурные зоны. В некоторых зонах, например, сельскохозяйственного назначения или рекреационных, строительство, по сути, запрещено. В редких случаях оно допускается только по специальному разрешению правительства Грузии.
Покупателю нужно знать, что по новому законодательству иностранный гражданин не может купить участки сельскохозяйственного назначения.
Независимо от гражданства, запрещено строительство в рекреационных зонах, а для стройки в зонах особого регулирования, к которым относятся такие регионы, как Боржоми, Гудаури и Бакуриани, потребуются дополнительные затраты и усилия. Если вы гражданин Грузии, для строительства жилого дома на земле сельскохозяйственного назначения вам потребуются специальные разрешения или придется менять статус самой земли.
Механика покупки
Собственником и продавцом земли могут выступать как частные лица, так и государство. С частными лицом все достаточно просто, так же, как и при покупке квартиры: нашел участок, договорился о цене, купил и быстро зарегистрировал собственность в одном из домов юстиции.
Но в случае с государственной землей нужно будет потрудиться.
Первый шаг – подать заявку на аукцион.
Для этого нужно знать кадастровый номер выбранного участка. Заявка в городскую мэрию или региональную администрацию подается в электронном виде на сайте tas.ge. Официальный ответ можно ожидать через три недели. Не стоит рассчитывать, что вам сразу ответят согласием. Некоторые участки государство может сохранять для собственных нужд. Поэтому, чтобы не терять времени, рекомендуем сразу отправить заявки на несколько подходящих объектов. Это не значит, что вам придется купить их все, но у вас появятся варианты, и, в случае их одобрения, будет время расставить приоритеты до начала аукциона.
Второй шаг – аукцион.
О начале аукциона вам сообщат посредством смс. Как правило, стартовую стоимость участка и размер шага лота вы узнаете только в момент старта аукциона на сайте auction.gov.ge. Если раньше базовая стоимость метра была фиксирована и определялась районом, то сейчас цену устанавливает специальная комиссия. Для участия в аукционе нужно будет внести денежные средства в объеме, указанном на странице конкретного лота, но не менее 25% от указанной стоимости участка. Деньги зачисляются только посредством банковского перевода.
Обязательно учитывайте, что даже если именно вы инициировали аукцион, он будет проходить открыто, и принять участие в нем сможет любое заинтересованное лицо. Так что, если участок стоящий, в последний день аукциона могут появиться конкуренты.
Сделать ставку вы можете в любой день аукциона, но, как правило, все ждут до последней минуты, чтобы цена не росла слишком быстро. Некоторым везет, они выигрывают участок с первой ставки.
Третий шаг – оплата участка.
Если вы победили в аукционе, государство дает вам 14 дней для выкупа участка, а в случае поражения берет себе столько же для возврата денежных средств на ваш счет.
После оплаты купленного участка вам нужно подождать 21 рабочий день для подготовки именного свидетельства о покупке земли на аукционе. Это по закону. В реальности, из-за большой нагрузки государственные органы редко укладываются в указанный срок, поэтому будьте готовы ждать документ от трех недель до трех месяцев.
Регистрация собственности – финальный и самый простой шаг на данном этапе. Вы просто приходите в местный дом юстиции и отдаете свидетельство о покупке на регистрацию. В течение 5 рабочих дней вы получите смс о внесении записи о собственности в реестр. Пошлина составляет 50 лари.
Как начать строительство
Не важно, у кого вы купили землю. Чтобы построить дом, вам придется пройти три этапа согласований. Если вы живете в городе, то документы будете подавать в мэрию, а если нет — то в региональную архитектурную службу.
Этап 1: получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ)
АПЗ – это комплекс требований государства к тому объекту, который вы хотите построить на участке: его назначение, основные параметры и размещение на конкретном земельном участке, обязательные условия его проектирования и строительства (экологические, технические, организационные).
По закону, после того как вы вносите заявление с запросом о выдаче АПЗ, вы получаете документ через 10 рабочих дней сроком на пять лет. Никаких пошлин за этот запрос государство не берет. Если за пять лет вы не продвинулись, то задание придется получать заново.
После того как мэрия дает документальное разрешение с параметрами возможной застройки, вы узнаете все нормативы, коэффициенты зон на строительство. Разобраться в данных вам помогут профессиональные архитекторы.
Этап 2: утверждение проекта
Получить ответ на запрос об утверждении проекта вы сможете в течение 18 рабочих дней. К сожалению, не обязательно положительный. Этот этап полностью зависит от того, соответствует ли представленный вами проект тому заданию, которое вы получили от мэрии.
Важно знать, что вы можете воспользоваться готовыми проектами домов, которые можно взять с сайта tas.ge. Это существенно сэкономит ваше время, потому что не потребует длительного согласования. Однако если вы выбрали личный проект, будьте готовы к тому, что он может быть принят не сразу. Проект должен строго соответствовать строительным нормативам, и малейшее отклонение будет приводить к переделке документов для подачи. С 28 января 2017 года принят новый технический регламент "О безопасности зданий и сооружений", и его стоит изучить. Документ был позаимствован из американской практики и существенно ужесточил требования к пожарной безопасности зданий, особенно многоэтажных.
Этап 3: получение разрешения на строительство
Это вполне формальный шаг, который занимает не более пяти рабочих дней. Документ выдается на определенный срок, который зависит от проекта: 1 год — на одноэтажное здание, 2-3 года на многоэтажное. Государственная пошлина составляет 1 лари за 1 метр площади застройки. Мы уже упоминали, что Бакуриани, Боржоми и Гудаури относятся к зонам особого регулирования. А это значит, что пошлина на разрешение строительства там составляет 5 лари с 1 метра площади застройки.
Если вы не уложитесь со строительством в отведенное время, по его истечении нужно будет написать новый запрос в мэрию о продлении срока стройки и снова оплатить пошлину. Новое разрешение выдается на срок не более того, который был согласован в первый раз.
Как только вы получили этот документы – можно начинать строительство.
Кстати, по закону допускается подавать документы одновременно на утверждение проекта и получение разрешения. Если вы уверены в своем плане – можете сэкономить время.
Ни в коем случае не начинайте строительство до тех пор, пока у вас на руках не появится утвержденная государством документация. Нарушение закона грозит серьезными штрафами и требованиями демонтировать несогласованные конструкции. Штрафы составляют от 3 до 8 тысяч лари, а в некоторых случаях доходят до 10 тысяч лари.
Сдаться в эксплуатацию без ущерба
После постройки здания его нужно будет сдавать в эксплуатацию городской мэрии или районной администрации. По словам архитекторов, это самая сложная и дорогая (после покупки) часть работ.
Будет необходимо написать заявление о сдаче объекта в архитектурный комитет и службу надзора. Эксперты этих служб проверят соответствие здания утвержденному проекту в течение пяти рабочих дней. По итогам проверки проект принимается, или, в случае выявления неточностей, вам может быть выписан штраф.
Профессиональные архитекторы отмечают, что не бывает случаев, чтобы здание сдавали без штрафов. Если ошибки касаются конструктивных элементов, государственные органы могут не только не принять в эксплуатацию, но и предписать переделать строение, то есть по факту разрушить и перестроить. На устранение нарушений дают месяц. Если вы успеете за это время все переделать, то будете освобождены от штрафа. В противном случае оплачивается штраф, делается корректировка проекта, которая заново согласовывается в мэрии. Корректировка рассматривается до 5 рабочих дней. Поэтому крайне важно, чтобы здание соответствовало утвержденному проекту.
Хорошая новость: вы можете делать корректировку на любом этапе до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если в процессе строительства вы решили что-то изменить, не обязательно потом платить штрафы.
Если все в порядке, и архитектурные службы одобрили проект, то еще до одного месяца его будут рассматривать в службе надзора, и только после этих процедур вам выдадут акт о принятии объекта в эксплуатацию.
С этим актом вы идете в реестр и регистрируете право на собственность уже объекта. Поздравляем!
Подводные камни
К сожалению, в Грузии есть некоторые нюансы, которые могут существенно затруднить или увеличить стоимость строительства, даже если вы все сделаете по правилам и будете работать с самыми профессиональными подрядчиками.
Самая большая проблема в Грузии — незнание городскими службами своих же подземных коммуникаций (вода и канализация, электричество, газ, интернет). Нередки случаи, когда инвестор покупает участок, а потом узнает, что под ним проходят магистральный трубопровод, линии метрополитена или другие коммуникации, которые существенно затрудняют или делают невозможным строительство. Поэтому прежде чем начать действовать, стоит отправить запросы в Kaztransgaz (газ), GWP (вода) и Telasi (электричество) о расположении на участке или около него труб и кабелей.
Нередки случаи, когда компании дают неверную информацию, а по факту трубы или большие кабели все-таки находятся под вашим участком. Если вы обнаружите такой "сюрприз" на этапе котлована, вам придется переносить эти трубы за свой счет. По закону и санитарным нормам, ключевые коммуникации должны быть не ближе 10 метров от жилого здания.
Также обязательно учитывайте местную географию и геологию. В Грузии много подводных рек, и в некоторых районах нельзя строить, особенно многоэтажные дома, из-за особенностей грунта.
Если с участком все в порядке, и вам нужно провести туда коммуникации, то надо написать заявления в те же компании сразу после того, как станете собственником участка и будете понимать, какой проект дома хотите построить. Вам рассчитают проект с учетом объемов труб, кабелей и исходя из ваших потенциальных расходов, количества этажей в доме и ориентировочно потребляемых электроэнергии и газа. Ответ вы получите в течение 10 рабочих дней. Еще максимум месяц понадобится на подведение коммуникаций на участок.
И еще раз, будьте внимательны с зонами, где не разрешено строительство! Такие земли легко купить, и стоят они достаточно недорого.
А также…
Уже не первый год ведется работа по обновлению генерального плана города Тбилиси. На сегодняшний день документ практически достиг финальной стадии и вынесен за обсуждение общественности.
Принятие нового плана города существенно упростит инвесторам получение информации о городе, его коммуникациях и позволит сэкономить время и деньги на строительство.
