Сегодня около 67% кредитов, выданных девелоперам на строительство жилой недвижимости, оформлены в долларах США. Чем новые правила грозят строителям, и как они отразятся на покупателях квартир в новостройках — в материале Sputnik Грузия.
Цифры и факты
Новые правила кредитования не запрещают валютные кредиты полностью. Банки обязаны выдавать кредиты только в национальной валюте на суммы до 100 тысяч лари (около 42 тысяч долларов). Все, что больше, можно брать и в иностранной валюте.
"Как правило, компании берут валютные кредиты, потому что закупают материалы в долларах в Турции, России или Украине, — рассказал Sputnik Грузия президент Ассоциации строителей Грузии Иракли Ростомашвили. — Для банков деньги – это продукт, и они должны продавать деньги за деньги, а мы продаем квартиры. Конечно, лучше, чтобы клиент брал кредит не в компании (в рассрочку – прим. ред.), а в банке. Потому что когда мы продаем квартиры в рассрочку, это значит, что мы делаем работу банков. В любом случае, компании продолжат брать кредиты в валюте. Я думаю, что на конечном покупателе квартир это не отразится. Идет первый месяц нового закона, но я еще ничего не слышал о проблемах".
Что ждет строителей
Участники строительного рынка рассказали Sputnik Грузия, что из-за резкого падения курса лари к доллару несколько лет назад на рынке сложилась непростая ситуация. Тогда в лари долговая нагрузка выросла почти в два раза, стоимость квартир при пересчете на национальную валюту поднялась в те же два раза, и рынок новостроек практически встал.
Поскольку цены на недвижимость были зафиксированы в долларах, то формально они не изменились. Но строители не могли снижать цены в лари и продавать уже построенные квартиры со скидкой, так как им необходимо рассчитаться по своим долговым обязательствам.
"Те компании, которые сейчас начнут новую игру, будут в хорошем конкурентном положении, — считает эксперт в области строительства и кредитования в Грузии Дмитрий Гордеев. — Если зайдут иностранные инвесторы с четкой системой управления, то они будут хорошо работать. А вот многие небольшие локальные игроки могут уйти с рынка: кредитов новых нет, старые обслуживать невозможно, строительный рынок переживает сложный период".
"Это проблемы менеджмента. Компании не смогли учесть риски. Как минимум такой фактор: когда курс доллара вырастает, покупатели не хотят покупать квартиры, — отметил финансовый директор государственной компании-застройщика. – Я уверен, что все продавцы округлят цены в лари себе в плюс, потому что если в декабре курс доллара вырастет, то им нужно иметь небольшой люфт, и это, конечно, отразится на клиентах. Но цены в лари уже будут регулироваться рынком".
Строители будут продолжать брать кредиты в долларах, потому что они закупают за валюту строительные материалы, которые не производятся в Грузии или производятся в недостаточном объеме, отмечает руководитель компании-застройщика в Батуми Астамур Чазмава.
"Серьезный застройщик и не рассматривает такой маленький кредит, как 100 тысяч лари. Для покупателя цена будет официально зафиксирована в лари, но все останется, как было: когда придет покупатель, неофициально цена будет озвучена в долларах. Покупатель привык к доллару, особенно в Батуми, где в последние годы недвижимость приобретают в основном иностранцы", — пояснил Чазмава.
Как быть покупателю
"Для покупателя сейчас хорошее время. Те, кто хочет и может купить недвижимость, сразу, без кредита – покупайте", — советует Дмитрий Гордеев.
Но тем жителям Грузии, кто на покупку жилья вынужден взять кредит, стоит зафиксировать цену в лари на момент подписания договора с компанией. Сама возможность брать ипотечные кредиты в лари является бесспорным позитивным фактором для покупки. Для страховки от валютных рисков нужно помнить неформальное правило кредитования: "брать кредиты только в локальной валюте". Покупателю остается только выбирать и внимательно сравнивать предложения и цены среди разных строительных компаний. Рынок новостроек сейчас на стороне покупателя.
"Кредит в грузинской валюте будет стоить дороже, но локальному покупателю выгоднее покупать в лари, если он в лари зарабатывает", — сказал Sputnik Грузия Астамур Чазмава.
Для иностранных покупателей ничего не изменилось. Крупные компании по-прежнему могут принимать оплату в иностранной валюте, конвертация идет внутри страны автоматически и приводит к небольшой разнице только для застройщика.
Сколько долларов в одном метре
Из-за климатических особенностей иностранцы покупают квартиры, в основном, в Тбилиси, Батуми и Гудаури. Именно там строительство новостроек и развитие инфраструктуры идут наиболее активно, а застройщики указывают цену предложения в долларах. Поэтому мы коротко расскажем о ценах и метрах. А вот жители Грузии покупают квартиры и земли на всей территории страны, в зависимости от целей.
В Тбилиси продается много новостроек и старого жилого фонда. Разница в цене квадратного метра может доходить до 50%. Главное – следует учитывать, что в Старом Тбилиси вторичное жилье зачастую находится в состоянии, близком к аварийному. Сюда переезжает большое количество иностранцев. В центральных районах тбилисцы чаще всего скупают квартиры для сдачи в аренду: иностранцы предпочитают жить здесь.
Центральная туристическая часть Батуми, которую предпочитают покупатели, состоит в основном уже из новых домов. Старых зданий здесь почти не осталось. Выбор огромен, строительство кипит, и покупателю остается только выбрать место и сравнить предложения девелоперов. Квартиры чаще всего инвестиционные.
В Гудаури работает крупный иностранный застройщик, который взвинтил цены, в среднем, до 1250 долларов за квадратный метр. Именно там сами грузины жилье покупают редко. Тбилиси находится всего в двух часах езды от этого горнолыжного курорта, и местные любители зимы приезжают кататься без ночевок. Поэтому все строительство рассчитано на иностранцев.
Что нужно знать: покупателю стоит обсуждать скидку с продавцом, если он располагает полной суммой для сделки. Строительные компании охотно идут навстречу покупателю и на этапе строительства домов предлагают беспроцентную рассрочку.
Подробнее об особенностях приобретения жилья и нюансах, которые следует знать, мы расскажем в материале Sputnik Грузия "Как купить жилье в Грузии".
У Sputnik Грузия отличный паблик в Facebook. Есть Twitter, где все кратко, но о главном. ОК для любителей "одноклассников" и Instagram с замечательными фотографиями!
